楼盘千亿-2018年销售规模不足500亿元的弘阳地产-格尔木新闻

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對於弘陽地產來說,這一幕並不陌生。今年5月初,弘陽地產便曾在三天內輾轉于南京(樓盤)、常州(樓盤)、溫州(樓盤)、張家港(樓盤)四城斬獲多幅地塊,彼時,其拿下的兩幅溫州地塊溢價率也分別達到30%和29.68%。

為了搶佔「最後的機會」,弘陽地產不得不使出「渾身解數」。

而在弘陽地產執行總裁張良看來,這可能是其最後「彎道超車」的機會。與很多老牌房企一樣,弘陽地產有着2020年躋身千億的目標,然而,並不算「殷實」的家底,卻註定了其勢必要在其他方面做出一定「犧牲」。

而今年以來加緊儲備「麵粉」的弘陽地產,無疑也是如此。2019年,弘陽地產將銷售目標定在600億元,較2018年473億元的銷售額同比增速為26%,但相對的,若要順利如期在2020年完成千億規模,意味着弘陽地產需要完成同比增幅66.7%的重任。

欲犧牲利潤,為規模鋪路?「整個地產行業留給我們實現超越的時間不多了,我覺得過3-5年,大局就基本定了。」 今年5月份,弘陽集團執行總裁張良曾公開闡述了「彎道超車」的必要性。他表示:「再等個5年、8年,基本上就進入存量和資產管理的時代了,那時候你再去超就很難。」

在房地產市場下行趨勢中,弘陽地產在土地市場上表現出的積極性,讓業內頗為疑惑。

不過,62.33億元的資金顯然不足以滿足弘陽地產在2019年的大筆「花銷」,據統計,今年上半年,弘陽地產已於2月、4月、6月陸續發行三筆美元債券,再度融資8.5億美元。

在2018年7月份完成上市動作后,弘陽地產隨即在11月和12月連續發行了兩筆合計3.8億美元優先票據。受益於籌資活動現金流的大幅增長,截至2018年年末,公司現金及現金等價物金額也由2018年初的24.78億元,大幅提升至62.33億元。

眾多強勁的「同期生」一同競爭千億門票,弘陽地產確實需要儘快填充「補給」。

此外,今年7月26日,弘陽地產還通過收購方式,收穫了蘇系「同鄉」新城控股(SH:601155)旗下,新城億輝100%股權,以及新城弘陽60%股權。

進入2019年,多數房企在土地市場的態度均趨於謹慎,部分規模房企甚至傳出了暫停拿地的消息。在此背景下,弘陽地產積極拿地的態度顯得極為特殊。今年3月份,弘陽地產召開的2018年業績會上,弘陽地產首席財務官申廣平曾表示,弘陽今年將拿出回款額的50%-60%用於投資拿地,大大高於TOP50房企普遍將回款拿地率保持在30%-40%的平均值。

今年以來,弘陽地產集團有限公司(HK:01996,簡稱「弘陽地產」)成為了各地土拍市場的「常客」。

積極舉債融資的同時,弘陽也在為自身規模上的快速提升拉攏更多「友軍」。今年以來,弘陽地產相繼與金科股份、正榮集團、上坤集團等房企簽署了戰略合作協議。而真正將「友軍」的作用落到實處的,是年內弘陽地產頻繁以聯合體的形式出現土地市場。今年上半年,弘陽地產拿下的36幅地塊中,僅有5幅地塊是100%權益,其餘31幅地塊均採取了合作開發的模式。

根據財報披露,截至2018年年底,弘陽地產的總土儲面積約1308萬平方米,以2018年銷售均價計算,總貨值約1765.8億元。擬於今年衝擊千億的美的置業,在2018年年末總的貨值約為4600億元;而同樣計劃2020年跨過千億門檻的越秀地產(HK:00123)、中駿集團(HK:01966),2018年年末的總貨值均在3000億元左右。

在2017年,實現257億元合同銷售額的弘陽地產,喊出了「到2020年躋身千億房企」的口號。而在多數業內人士眼中,弘陽今年以來積極的動作,為的便是能在2020年贏得一張千億「入場券」。

58安居客房產研究院首席分析師張波對藍鯨房產分析說:「得益於政策端穩地價的舉措,房企在2019年拿地依然有着較大機會」。不過,他進一步指出,積極拿地的企業仍要面臨兩大挑戰:一是在杭州(樓盤)、合肥(樓盤)、寧波(樓盤)、青島(樓盤)等熱點城市,存在「僧多粥少」的局面;二是限價與高地價之間存在博弈。不少城市在限房價的同時地價本身並不低,這會不斷壓縮房企的利潤空間。

在相近的目標面前,上述房企中多數也採取了相同的路徑——押寶2020年。例如,分別在2018年實現560.03億元、577.83億元銷售額的禹洲地產與越秀地產,雙雙將2019年的銷售目標定位680億元,對應增速分別為21%、17%,同時,均將47%的增幅留在了寄予厚望的2020年。

激進拿地,儲備千億之戰8月12日,長三角兩座相距百余公里的城市,相繼傳來了弘陽地產拿地的消息。

「2020年的市場基本面,大概率不會發生太大變化,亦不會出現大面積快速降溫。」張波對藍鯨房產表示,預計2020年,城市間的分化可能會加劇,但總體會保持平穩。

積極擴儲策略下,2018年銷售規模不足500億元的弘陽地產,在土地市場上的活躍甚至超過了多個千億房企。根據克而瑞數據,在今年1-7月,弘陽地產新增貨值611.8億元,在全國房企排名第28位;新增土地價值293.5億元,排名23位。該「戰績」將正榮地產(HK:06158)、金科股份(000656)(SZ:000656)、首開股份(600376)(SH:600376)、融信集團(HK:03301)、遠洋集團(HK:03307)等千億房企甩在了身後。

8月12日,弘陽地產再度出手,一天之內在江蘇南通(樓盤)、浙江烏鎮斬獲兩個項目。其中,江蘇南通地塊更是以54.79%的高溢價率成交。

「保持較高槓桿與合作開發是房企以少量資金撬動規模的『捷徑』,但同時,也會伴隨財務費用提升以及權益比例下降的情況,這會降低企業整體的盈利水平。」一位不願具名的業內人士對藍鯨房產表示,「以利潤換規模,還會增加經營上的風險。」

當天上午,弘陽地產通過經過17輪競價,以溢價率22.87%、總價2.74億元拿下烏鎮龍翔集鎮地塊;僅過了一個中午,弘陽地產又以聯合體(聯合體包括:弘陽集團南通房地產有限公司與啟東(樓盤)市建都房地產開發有限公司)的身份,經過234輪競價、溢價率54.79%、總價2.89億元拿下江蘇南通地塊。

事實上,近兩年,在行業集中度快速提升的過程中,規模幾乎成為房企「生死之戰」。同弘陽地產一樣,包括福晟集團(HK:00627)、時代中國(HK:01233)、越秀地產、中駿集團、禹洲地產(HK:01628)等一眾房企,均不約而同地提出了2020年躋身千億房企的目標。

根據弘陽地產財報披露,2018年,公司共實現營業收入92.39億元,毛利潤約為28.87億元,對應毛利率為31.25%;歸屬母公司凈利潤14.12億元,凈資產收益率為13.45%。在將發展寄托在規模上后,弘陽地產若要保持2018年相對較高的盈利水平,難度顯然不小。

市場環境難以提供助力的局勢下,屢屢以「黑馬」之姿出現人們視野之中的弘陽地產,這場押上利潤的「超車」路徑,似乎充滿了不確定性,其會如何應對?藍鯨房產將持續關注。

可以看到,以長三角區域為「大本營」的弘陽地產,在當前環境下不斷獲得土地並不容易,同時,也凸顯了弘陽地產對規模的執着。

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